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房地产行业研究菲律宾皇冠现金网官网|官方网站:国信证券-房地产行业方法论专题研究:A股地产板块的择时框架研究-190802

研报作者:区瑞明 来自:国信证券 时间:2019-08-02 14:17:09
研究菲律宾皇冠现金网官网|官方网站内容摘要
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????????2008??年以来,A??股地产板块出现过若干次较大波动
菲律宾皇冠现金网官网????????自??2008??年来,申万房地产指数与优势地产??A??股出现过若干次跌幅较大的时期,比如??2008??上半年、2009??下半年至??2010??上半年、2013??年、2016??上半年、2018上半年等;也出现过若干次涨幅较大的时期,比如??2009??上半年、2012??年、2014年等。从过去??12??年的历史看,优势地产??A??股的基本面虽然持续向上,但股价整体表现波动极大,在这??12??年当中,一些龙头品种的股价数次创下阶段性高点后又腰斩,有时候甚至跌得更深。
????????找出导致??A??股地产板块大幅波动的关键扰动因素
????????复盘过去十二年板块走势,可以看到导致??A??股地产板块大幅波动的扰动因素似乎有很多,宏观经济大势、货币政策走向、行业调控的松紧……,似乎都对??A??地产板块的走势产生了较大的影响。我们尝试尽可能详细地梳理近十一年来的??A??股地产板块每一波较大的上涨和下跌行情以及当时的宏观形势、行业形势、发生的事件,力求找出导致??A??股地产板块大幅波动的关键扰动因素。
????????政策预判是构建《A??股地产板块择时框架》的关键指标
????????通过上述梳理,我们认为:从相对收益来看,投资者对行业调控政策的预期是构建《A??股地产板块择时框架》的关键指标。预期政策持续友好阶段,A??股地产板块大概率能跑赢大多数行业,预期政策持续收紧,A??股地产板块大概率难有较好的表现。对政策的预期,由行业及宏观基本面决定,并受官方舆论引导,行业基本面越差,对政策预期改善越有利。
????????《择时框架》的核心要点
????????中国房地产业的本质是国家“调节周期”和“平衡利益”的工具,当行业降温、经济增长面临较大压力时,政府大概率会刺激、扶持房地产,当房价显着上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时,政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益,出手抑制房地产过热,阶段性打压。故中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”和“资源红利”,从而决定了“政策预期”是自上而下择时??A??股地产板块的关键催化剂。
????????实证应用
????????本《择时框架》孕育于??2008??年,成型于??2012??年,自??2012??年至今,框架的有效性基本上获得了验证。根据本框架,我们预计??2019??年下半年??A??股地产板块整体走势不会有特别大的波动,在政策预期偏紧及官方舆论偏严的阶段,A??股地产板块较难有大的上涨行情,但一些符合“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显着增长)”的品种,其股价表现或会稍好一些。
????????风险
????????上述框架的核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地,根据该框架所做的策略建议亦失效。

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